Kentsel Dönüşüm'de kurallar yeniden değişti

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av.Ali Güvenç KİRAZ 27.06.2016 tarihinde değişen 6306 Sayılı yasanın uygulama yönetmeliğini açıkladı.
27.10.2016 tarihinde yayımlanan Resmi Gazete ile; Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sıkıntıların büyüklüğü nedeniyle neredeyse yönetmelikte çok ciddi ve süreci hızlandıran değişikliklerin yapıldığını ve artık neredeyse jet hızında bir kentsel dönüşüm süreci yaşayacağımızı görebiliriz. Buna göre;
1- Riskli alanlarda Danıştay’ın iptallerinin önüne geçebilmek için planlama ve alt yapı hizmetleri yetersiz, imar mevzuatına aykırı, alt yapı ve üst yapıda hasar meydana gelmiş bölgelerde bu kriterlerden biri veya birkaçının %65’ı oranında bir bozulma meydana gelmiş ise artık bu bölgeler Riskli Alan olarak ilan edilebilecekler.
2- Riskli alan ilanlarında en az 15.000 m2 olması gerektiğine ilişkin hüküm değiştirilmiş olup bu zorunluluk kaldırılmıştır. Böylece m2 sınırı olmaksızın her bölgede riskli alan ilanı diğer kriterleri taşıması şartıyla ilan edilebilecektir.
3- Riskli yapı tespiti yapacak olan kuruluşlarda çalışacak olan personele Çevre ve Şehircilik Bakanlığından sertifika alınması zorunluluğuna Bakanlık tarafından belirlenecek kurum ve kuruluşlarca da sertifika düzenleme hakkı getirilmiştir. Yine üniversitelere tanınan sertifika muafiyeti sadece akademik personelle sınırlandırılmıştır. Riskli yapı tespiti yapacak olan lisanslı tüm kuruluşlar en az 1 inşaat mühendisi çalıştıracaklardır.
4- Riskli yapı tespitine ilişkin esaslar netleştirilmiş olup kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar girecektir. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar, metruk veya statik bakımından yapı bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilemeyecektir.
5- Riskli yapı tespiti başvurusunda bulunmak için dilekçe, kimlik fotokopisi ve güncel tapu durum belgesi istenecektir. Eski hali ile tapu kaydı yeterli değildir. Tapudan giderek güncel tapu durum belgesi istenip ilgili lisanslı firmaya ibraz edilmelidir. Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli olmayan yapılarda yani arsa paylı binalarda riskli yapı tespiti arsa payı sahibince yaptırılacaktır. Yine arsa başkasına yapı başkasına ait ise bu durumda tapuda yapı sahibi lehine şerh olması şartı ile yapı sahibi riskli yapı tespiti yaptıracaktır.
6- Riskli yapılarda tapuda kayıtlı malik ölmüşse mirasçılık belgesi çıkarmaya, KAYYUM ATAMAYA veya yine tapuda son kayıtlı malik adına işlem yapmaya Bakanlık yetkilidir. Maliki ölmüş taşınmazlarda mahkemelerde yaşanan büyük sorun çözülmüştür. Müdahale talepleri ile yol almaya çalışan apartmanlarda artık KAYYUM ATAMA yetkisi Bakanlığa verilerek çok büyük bir sorun çözülmüştür.
7- Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu kapsamına giren taşınmazlarda da artık kentsel dönüşüm uygulaması yapılabilecektir. Burada yapının sahibi veya sahiplerinden birisi talepte bulunacak riskli yapı tespiti edildikten sonra uygulama da kuruldan alınacak kararla yapılacaktır.
8- KİRACILARA ve SINIRLI AYNİ HAK SAHİPLERİNE YAPILMAYAN TAHLİYE BİLDİRİMLERİ ARTIK GEÇERSİZDİR. Kiracısı olan veya sınırlı ayni hak sahibi olan (intifa, oturma hakkı, üst hakkı vb) mal sahipleri belediyelerden gelen tahliye sürelerini Kiracılarına ve Sınırlı ayni hak sahiplerine bildirmek zorundadır. Bir önceki yönetmelikte yaptırımı olmayan bu durum artık yapılamadığı takdirde süreleri başlatmayacaktır. Yani kiracınız var ve ona elden, noter vb. yollar ile tahliye bildirim yazısını göndermemişseniz süre belediye tarafından yeniden başlatılacaktır.
9- Tahliye süreleri sonunda elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin durdurulması zorunlu hale getirilmiştir. Hiçbir belediye bu yazıyı yazmaktan imtina edemeyecek yine hiçbir elektrik, su veya doğalgaz idaresi işlemi yapmıyorum diyemeyecektir.
10- Mevcut tahliye süreleri sonunda yıktırılmayan binalar ile ilgili artık maliklerin anlaşmalarının beklenmesi insiyatifi tamamen kaldırılmıştır. 2 aylık denetimler yapılacak ve yıktırılmayan binalar Afet Riski sebebiyle kolluk kuvveti desteği ile mülki amirlikçe yıktırılacaktır. Bir önceki yönetmelikte var olan durum apartman veya sitelerde 2/3 ile anlaşma sağlanamaması sebebiyle aylar ve yıllara varan uzamalara sebebiyet veriyordu. Artık bina veya bloklarda yapılan denetim ile yıkılamayan bina idare tarafından derhâl yıktırılacaktır.
11- Riskli alan veya riskli yapılarda artık YAPI YIKILMADAN 2/3 İLE KARAR ALINABİLECEKTİR. Yine 2/3 kararı ile yapı yıkılmadan önce imar adası bazında uygulama yapılmasına, tevhid, terk, ifraz, taksim, ihdas ve tapuya tescil işlemlerini yürütebilecektir. Yargıtay’ın bize göre yanlış olarak yorumlayarak Kat Mülkiyeti kapsamına sokarak toplantıları iptal kararı vermesi artık geçersiz hale gelmiştir. Özle bir kanun olan 6306 sayılı yasa ile riskli yapı tespiti kesinleşmiş olmakla artık yapılan toplantılar taşınmaz yıkılmadan yapılabilecek ve bunun haricinde yine yukarıda belirtilen kararlar alınabilecektir.
12- Bir parselde mevcut Bloklu yapılarda riskli yapı tespiti yapılmamış yapılar ayrılarak riskli yapı tespit edilmiş yapılar üzerine şerh işlenecek olup yine uygulamada da parsel tamamı üzerinden değil riskli yapı tespit edilen yapı maliklerinin toplamının 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.
13- Arsa sahipleri ile yükleniciler arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kurulacak kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisleri hak sahipleri adına talep edilirse Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından yaptırılabilecektir. Bu durumda hak sahibine özgülenmiş bağımsız bölümün mutlaka projede gösterilmiş olması gerekmektedir.
14- 2/3 ile alınan karara iştirak etmeyen 1/3 arsa payının açık arttırma sureti ile satılması için ARTIK BİNANIN YIKILMIŞ OLMASI ŞARTI KALDIRILMIŞTIR. Böylece 2/3 ile karar alınması ve toplantı sonrasında karara katılmayanlara 15 günlük uyarı ihtarnamesinin gönderilmiş olması yeterli hale getirilmiştir. Kentsel dönüşümde yaşanan en büyük problemlerden bir tanesi böylece çözüme kavuşmuştur. Maliklerin tahliye sıkıntısı ve müteahhitlerin kira ödeme zorunlulukları nedeniyle yıkımı geciktirme isteklerine bir çözüm bulunmuş olup yıkım yapılmadan açık arttırma satışı yapılabilecektir.
15- Yine çok önemli bir düzenleme yapılmış olup açık arttırma ile satış yapıldıktan sonra sözleşme veya sözleşme eki belgeleri iptal ederek yeniden satışa çıkılması yani satışın tekrar edilerek sürecin uzatılması yolu tamamen kapatılmıştır. Buna göre ihaleye katılarak sözleşmeyi imzalayacağını beyan eden arsa sahibi sözleşmeyi imzaladıktan sonra sözleşme veya eklerinden herhangi birisini iptal ederse 90 günlük süre içerisinde en yüksek bedeli teklif etmiş olana ve o kabul etmezse sırayla diğerlerine satış yapılacaktır. Bu durumda artık satış tek işlem haline getirilmiş olup 2.veya 3.satışların yapılması ihtimali ortadan kalkmıştır.
16- Riskli yapılarda kira yardımı 18 ay riskli alanlarda ise 36 ay olarak belirlenmiştir. Daha önce kısıtlama getirilen durum değiştirilerek maliklere, kiracılara veya sınırlı ayni hak sahiplerine sahip oldukları veya kullandıkları kanun kapsamına giren bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilecektir. Kira yardımı tahliye tarihinden itibaren 1 yıl içinde talep edilirse geçerli olarak kabul edilecektir.
17- Harç muafiyetine yönelik olarak belediyelerin almış oldukları harç ve ücret muafiyeti kaldırılmış olup belediyeler harç almaya devam edeceklerdir.
Çok önemli değişiklikler içeren bu yönetmelik değişikliği ile birçok soruna çözüm bulunduğu görülmüştür. Ancak tapu, belediyeler ve Bakanlık tarafından yapılan tebligatlar ve yine sorunlu taşınmazlarda yaşanan süreci tıkayan düzenlemeler konusunda ve nihayet değerleme kriterlerinin uygulanması konusundaki zorunluluğun uygulanamıyor olması eksiklikler olarak görülebilir.

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda çok kritik değişiklikler yapıldı

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapıldı. Karar 27 Ekim 2016 tarihinde Resmi Gazetede yayınlandı.

Yurt genelinde 81 ilde devam eden kentsel dönüşüm çalışmalarında il il Bakanlık, Belediyeler ve özel sektör tarafından hızlandırılan dönüşüm çalışmalarında kurallarda değişikliğe gidildi. Yapılan değişiklik ile riskli alan ilan edilecek alanların tespitine yönelik yönetmelik değişikliği aşağıdaki gibi düzenlendi. Resmi Gazete'nin bugünkü sayısında yayımlanan değişiklik Cumhurbaşkanı Erdoğan ve Başbakan Yıldırım tarafından imzalanarak resmen yürürlüğe girdi.
Milyonlarca ev sahibini, Belediyeleri, binlerce inşaat şirketini yakından ilgilendiren "kentsel dönüşüm" kanunu kapsamında yapılan yeni değişiklikle bundan böyle daha sağlam adımlar atılabilecek.

Riskli Alan belirlnmesi hakkında
Kamu düzenini bozan veya güvelikten ötürü normal hayatın sekteye uğrayacağı yerler, altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu bölgelerde, ruhsatsız ve imarsız yapılaşmanın bulunduğu yerlerde ve altyapı ile üstyapıda hasar olan yerlerde bunlardan bir ya da birkaçının birlikte olması durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlık bu bölgeyi riskli alan ilan edebilir.
Üzerindeki yapılardan ötürü yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı yapılmış, ruhsat alınmadan inşa edilmiş veya yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğünü bozan alanlar, riskli alan olarak ilan edilmek üzere Bakanlar Kuruluna sunulur.
Teklifi sunmak üzere belediyeler ve TOKİ yetkilidir. Ayrıca riskli alan belirlenmesinde alanda bulunan hak sahipleri veya tüzel kişiliklerde riskli alan belirlenmesi için talepte bulunabilir.

Risk Raporu veren kuruluşlar hakkında
Risk raporu veren kuruluşlarda çalışan mühendislerin en az beş yıl mesleklerinde fiilen çalışmaları ve odaya kayıtlı olması gerekir.Ayrıca Bakanlığın düzenlediği eğitim programına katılıp en az sınavdan 70 puan alması gerekir. Lisanslandırma talebinde bulunan üniveriste adına riskli yapı tespitinede görev alacak mühendislerin öğretim üyesi olması halinde bu şartlar uygulanmaz.
Risk raporu düzenleyen kuruluşta en az bir mühendis çalışmalıdır. Bu mühendisler birden fazla lisasnlı kuruluşta çalışamaz veya ortak olamaz.
Riskli Yapılar hakkında
Riskli yapılar, üstü örtülü insanların çalışma, oturma, eğlence veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvan ve eşyaların korunması amacı ile yapılan yapılar için uygulanır. İnşaat halinde olan ancak ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya başka bir sebeple statik yapı bütünlüğü bozulmul olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.
Riskli yapı tespitinde yapı malikleri, kanuni temsilciler mastafları kendilerine ait olmak üzere dilekçe, güncel tapu belgesi ve kimlik fotokopisi ile başvuru yapabilir. Arsa paylı tapularda ise yapının sahibi başvuru yapabilir ancak arsa sahibi ile üzerindeki yapının sahibi farklı ise tapudaki şerh dikkate alınır. Riskli yapı tespitine itiraz 15 gün içinde yapının bulunudğu yerdeki Müdürlüğe verielecek dilekçe ile yapılır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Konunu kapsamında olan yapılarda riskli yapı tesbitini yapı maliki yapabilir. Risk raporu kesinleştikten sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma kuruluna bildirilir ve burdan çıkacak karar uygulanır.
Riskli Alanlar ve Rezerv Alanları
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
Karara Katılmayan Hak sahiplerinin durumu
Riskli alan, rezerv alanı ve riskli yapılarda hisseleri oranında en az üçte iki oranında alınan kararlara katılmayan hak sahiplerinin payları açık artırma ile satışa çıkarılır. Bunun için maliklerin aldığı kararın imzalı karar tutanağı veya sözleşme, vekaletnameler ile anlaşmaya yanaşmayan hak sahiplerine noter yoluyla bildirim yapılır ve 15 gün süre verilir. Satışın yapılabilmesi için yapının yıkılması gerekmez. Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini ve daha sonraki işlemleri gerçekleştirmek içim biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişilik Bedel Tespit Komisyonu ile Satış Komisyonu Teşkil olunur. Rayiç değer Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit edilerek Bedel Tespit Komistonunca belirlenir.
Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Kira Yardımı Şartları
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, Bakanlıkça belirlenir ve her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.

12 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Son 1,5 ay içinde 100'ün üzerinde binaya deprem risk raporu hazırlayan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın yetkili kuruluşu olan Tektaş Kentsel Dönüşüm, 12 adımda kentsel dönüşüm süreciyle vatandaşı bilinçlendiriyor.

Kentsel dönüşüm süreci, riskli yapıların tespit ettirilmesiyle başlıyor. Son 1,5 ay içinde 100 binanın üzerinde deprem risk raporu hazırlayan Tektaş Kentsel Dönüşüm, 12 adımda kentsel dönüşüm sürecini anlatarak vatandaşı bilinçlendiriyor. Risk tespiti için kat maliklerinden birinin tapuyla başvurmasının yeterli olduğunu belirten Tektaş Kentsel Dönüşüm İnşaat Yüksek Mühendisi Hakan Çatalkaya, “Bize gelen talepler doğrultusunda teknik çalışmalarımız ile riskli binaların tespitini yapıyoruz." dedi.

Çalışmaları, İstanbul'un tüm ilçelerinde ve Marmara Bölgesi'nde gerçekleştirdiklerini belirten Hakan Çatalkaya, “Ağırlıklı olarak Kadıköy, Beşiktaş, Bakırköy, Üsküdar, Şişli, Büyükçekmece, Fatih, Bağcılar, Sarıyer, Güngören ve Esenler ilçeleri ile çalışıyoruz. Günde 15 bina tespiti yapacak ekip ve ekipmanımız var. Son 1,5 ay içinde 100 binanın üzerinde Deprem Risk Raporu hazırladık. Bu binaların çoğu, ekonomik ömrünü tamamlamış, zayıf, hasarlı, riskli binalardı.” diye ifade etti.

12 ADIMDA KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ
1. Belediye imar müdürlüğü, tapu müdürlüğüne başvurarak, arşivden binanıza ait mevcut projeler temin edilir.
2. Bina Deprem Risk Raporu almak için binaya ait mevcut projeler ve tapunuz ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yetkili Kuruluşu Tektaş Kentsel Dönüşüm'e başvuru yapılır.
3. Bakanlık Yetkili Kuruluşu Tektaş Kentsel Dönüşüm'ün binanızda yaptığı gerekli inceleme, tespit ve çalışmalar sonucu binanız için Deprem Risk Raporunu hazırlar.
4. Hazırlanan Deprem Risk Raporu, bakanlık yetkili kuruluşu tarafından bağlı bulunduğunuz il, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm müdürlüğüne en geç iki gün içinde bir üst yazı ile sunulur
5. Bakanlık; hazırlatmış olduğunuz deprem risk raporu onayını tarafınıza resmi bir yazı ile bildirir.
6. Bakanlık onay yazısının size tebliğinden sonra binanız yenilenmesi gerekiyor ise 60 gün içinde bina maliklerinin çoğunluğu ile bina ortak karar protokolü imza altına alınır.
7. Bina ortak karar protokolü, bağlı bulunduğunuz il Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kentsel dönüşüm müdürlüğüne bir dilekçe ile sunulur.
8. Eski binanızın yıkılması, yeniden inşaatı veya güçlendirmesi için bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisi olanaklarından yararlanılabilir.
9. Binanın yeniden yapımı sırasında ekonomik durumu iyi olmayan maliklerin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın onayı ile kira yardımından yararlanalabilir.
10. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirmesinin yapılması için tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.
11. Binanın yeniden inşaat ve güçlendirme uygulaması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı müteahhitlik lisansı sahip müteahhit şirketler ile anlaşılır ve inşaat yaptırılır.
12. Yapımı tamamlanan binanız için bağlı olduğunuz belediyeden (Depreme dayanıklı, projesine uygun yapılmış, eksiksiz bina anlamına gelen) iskanlı tapularınız alınır.