6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nda çok kritik değişiklikler yapıldı

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapıldı. Karar 27 Ekim 2016 tarihinde Resmi Gazetede yayınlandı.

Yurt genelinde 81 ilde devam eden kentsel dönüşüm çalışmalarında il il Bakanlık, Belediyeler ve özel sektör tarafından hızlandırılan dönüşüm çalışmalarında kurallarda değişikliğe gidildi. Yapılan değişiklik ile riskli alan ilan edilecek alanların tespitine yönelik yönetmelik değişikliği aşağıdaki gibi düzenlendi. Resmi Gazete'nin bugünkü sayısında yayımlanan değişiklik Cumhurbaşkanı Erdoğan ve Başbakan Yıldırım tarafından imzalanarak resmen yürürlüğe girdi.
Milyonlarca ev sahibini, Belediyeleri, binlerce inşaat şirketini yakından ilgilendiren "kentsel dönüşüm" kanunu kapsamında yapılan yeni değişiklikle bundan böyle daha sağlam adımlar atılabilecek.

Riskli Alan belirlnmesi hakkında
Kamu düzenini bozan veya güvelikten ötürü normal hayatın sekteye uğrayacağı yerler, altyapı hizmetlerinin yetersiz olduğu bölgelerde, ruhsatsız ve imarsız yapılaşmanın bulunduğu yerlerde ve altyapı ile üstyapıda hasar olan yerlerde bunlardan bir ya da birkaçının birlikte olması durumunda Çevre ve Şehircilik Bakanlık bu bölgeyi riskli alan ilan edebilir.
Üzerindeki yapılardan ötürü yüzde 65’i imar mevzuatına aykırı yapılmış, ruhsat alınmadan inşa edilmiş veya yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğünü bozan alanlar, riskli alan olarak ilan edilmek üzere Bakanlar Kuruluna sunulur.
Teklifi sunmak üzere belediyeler ve TOKİ yetkilidir. Ayrıca riskli alan belirlenmesinde alanda bulunan hak sahipleri veya tüzel kişiliklerde riskli alan belirlenmesi için talepte bulunabilir.

Risk Raporu veren kuruluşlar hakkında
Risk raporu veren kuruluşlarda çalışan mühendislerin en az beş yıl mesleklerinde fiilen çalışmaları ve odaya kayıtlı olması gerekir.Ayrıca Bakanlığın düzenlediği eğitim programına katılıp en az sınavdan 70 puan alması gerekir. Lisanslandırma talebinde bulunan üniveriste adına riskli yapı tespitinede görev alacak mühendislerin öğretim üyesi olması halinde bu şartlar uygulanmaz.
Risk raporu düzenleyen kuruluşta en az bir mühendis çalışmalıdır. Bu mühendisler birden fazla lisasnlı kuruluşta çalışamaz veya ortak olamaz.
Riskli Yapılar hakkında
Riskli yapılar, üstü örtülü insanların çalışma, oturma, eğlence veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvan ve eşyaların korunması amacı ile yapılan yapılar için uygulanır. İnşaat halinde olan ancak ikamet edilmeyen yapılar ile metruk veya başka bir sebeple statik yapı bütünlüğü bozulmul olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilemez.
Riskli yapı tespitinde yapı malikleri, kanuni temsilciler mastafları kendilerine ait olmak üzere dilekçe, güncel tapu belgesi ve kimlik fotokopisi ile başvuru yapabilir. Arsa paylı tapularda ise yapının sahibi başvuru yapabilir ancak arsa sahibi ile üzerindeki yapının sahibi farklı ise tapudaki şerh dikkate alınır. Riskli yapı tespitine itiraz 15 gün içinde yapının bulunudğu yerdeki Müdürlüğe verielecek dilekçe ile yapılır.
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Konunu kapsamında olan yapılarda riskli yapı tesbitini yapı maliki yapabilir. Risk raporu kesinleştikten sonra durum ilgili kültür varlıklarını koruma kuruluna bildirilir ve burdan çıkacak karar uygulanır.
Riskli Alanlar ve Rezerv Alanları
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
Karara Katılmayan Hak sahiplerinin durumu
Riskli alan, rezerv alanı ve riskli yapılarda hisseleri oranında en az üçte iki oranında alınan kararlara katılmayan hak sahiplerinin payları açık artırma ile satışa çıkarılır. Bunun için maliklerin aldığı kararın imzalı karar tutanağı veya sözleşme, vekaletnameler ile anlaşmaya yanaşmayan hak sahiplerine noter yoluyla bildirim yapılır ve 15 gün süre verilir. Satışın yapılabilmesi için yapının yıkılması gerekmez. Satışı yapılacak arsa paylarının rayiç değerini ve daha sonraki işlemleri gerçekleştirmek içim biri başkan ikisi üye olmak üzere en az üç kişilik Bedel Tespit Komisyonu ile Satış Komisyonu Teşkil olunur. Rayiç değer Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit edilerek Bedel Tespit Komistonunca belirlenir.
Satışı yapılacak payın üzerinde ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi hakların bulunması, satış işlemine engel teşkil etmez. Belirtilen haklar satış sonrasında satış bedeli üzerinde devam eder. Satış işlemi sonrasında, satış bedelinin yatırıldığı banka hesabına malike ödeme yapılmaması için bloke koydurulur ve durum ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi hakların alacaklısına veya ilgili icra müdürlüğüne veya mahkemeye bildirilir. Tapu kaydındaki haklar ve şerhler satış sonrasında Müdürlüğün talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilir.
Kira Yardımı Şartları
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 36 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli, Bakanlıkça belirlenir ve her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir.