KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Anayasamızda belirtilen temel özgürlüklerden birisi de "Sözleşme hürriyeti"dir (m.48). Sözleşme özgürlüğü ile, taraflar;  sözleşmenin karşı tarafını seçebilir, sözleşmeyi istediği şekilde yapabilir, sözleşmenin içeriğini dilediği şekilde düzenleyebilir ve sözleşmeyi istenilen şekilde sonlandırabilirler. Fakat, herkes, bu haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken yasalarca belirtilen tüm kurallara uymak zorundadır. Bu bağlamda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılmasında dikkat edilecek hususlar ve uyulması gereken kurallar vardır.

          
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin kuruluşu öncesindeki hazırlık safahatı ve imzalanması aşamasında, - İnşaat sürecinde ve - İnşaatın sona ermesinden sonra dikkat edilmesi gereken hususları ve yasal dayanaklarını ele almaya çalışacağımız yazı dizimizin ilki olan bu yazımızda, ilk olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlığı ve imzası aşamasında özellikle dikkat edilmesi gereken, sözleşmenin geçerlilik kazanması veya iptal edilmemesi için gerekli olan şartlar hakkında bilgi vermeyi düşünmekteyiz. Faydalı olması temennisiyle.

SÖZLEŞME TARAFLARI “EHLİYET” SAHİBİ OLMALI

Ehliyet, hak ehliyeti ve fiil ehliyeti olmak üzere ikiye ayrılır. Her gerçek kişi ilke olarak hak ehliyetine sahiptir (TMK M.8). Fiil ehliyeti ise, bir kimsenin kendi eylem ve iradesi ile kendisi hakkında sonuçlar meydana getirebilmesidir. Fiil ehliyetine sahip olanlar Medeni Kanun hükümlerine göre hak kazanıp, borç altına girebilirler.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi de, karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarından doğan bir borç düzenlemesi olduğuna göre; bu sözleşmenin  geçerli olması, hüküm ve sonuç doğurabilmesi için, tarafların belli bir yaş ve yaşam olgunluğuna sahip olması gerekir. Her şeyden önce Sözleşme Ehliyetinin ana şartı, temyiz kudretine yani fiil ehliyetine sahip olmaktır. İyiyi kötüyü, doğruyu yanlışı ayırma gücüne sahip ergin (18 yaşından gün almış) ve kısıtlanmamış kişiler tam ehliyete sahiptir. Bu kişiler sözleşme düzenleyebilir. Fakat ayırt etme gücüne sahip olmayanlar hak ve borç meydana getiren sözleşmeler yapamazlar (TMK M.15). Tarafların sahip olması gereken ehliyet, sözleşmelerin kurulduğu andaki ehliyettir. Bu sebepten dolayı, sözleşme kurulduğu anda ehliyete sahip olan tarafların, daha sonra ehliyetlerini kaybetmesi sözleşmeleri geçersiz kılmaz. Sözleşme kurulurken, tarafların tam ehliyete/sözleşme ehliyetine sahip olup olmadıkları iyi araştırılmalıdır. 

SÖZLEŞME YASALARA, AHLAKA, KAMU DÜZENİNE, KİŞİLİK HAKLARINA AYKIRI OLMAMALI

 

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur (TBK M.27). Örneğin, sözleşme konusu arsa üzerinde inşaat yapılması imar mevzuatına aykırıysa, bu durumda TBK md. 27 uyarınca sözleşme baştan itibaren hükümsüz hale gelecektir.

 

Bu hususlara sözleşme yapılırken azami dikkat göstermeli, gerekliyse sözleşmenin ne zaman hüküm ifade edeceği ayrı bir madde ile ayrıca ve açıkça belirlenmeli ve ana amaç çerçevesinde tarafları bağlayıcı özel hükümler derç edilmelidir.

SÖZLEŞME KONUSU “İMKÂNSIZ” OLMAMALI

Türk Borçlar Kanunu'nun 27/1. maddesi gereğince; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin konusu imkansız ise, o sözleşme kesin geçersizdir. Başka bir ifadeyle, bir sözleşme ile yüklenilen edim eylemli olarak veya hukuksal nedenler yüzünden yerine getirilemeyecekse/getirilemiyorsa, o sözleşme "imkansız"dır. Taraflar, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini buyurucu hukuk kuralları içeren İmar Yasasına ve mevzuatına aykırı olarak yapmışlarsa inşaat sözleşmesinin konusu, objektif olarak sözleşmenin yapıldığı tarihte dahi olanaksız demektir. Böyle kesin geçersiz olan sözleşme esasen hiç yapılmamış sayılır. Ancak bir süre sonra, yönetsel işlemle veya yargısal kararla, olanaksızlık oluşturan aykırılık ortadan kaldırılmışsa bu sözleşme tarafları bağlayıcı özellik kazanabilir. Sözleşme hükümlerine bu husus ayrıca derç edilmelidir.

SÖZLEŞMEDE “AŞIRI YARARLANMA” (GABİN) OLMAMALI

Aşırı Yararlanma, tam iki tarafa borç yükleyen kat karşılığı inşaat sözleşmenin kurulması sırasında bir tarafın darda kalmasından, düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanarak edimler arasında yaratılan açık oransızlıktır. İşbu oransızlıktan zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir (TBK M.28/1).

Bu isteme süresiyle ilgili, Türk Borçlar Kanununun 28 inci maddesinin ikinci fıkrasında; “Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her halde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.” hükmü yer almaktadır. Gabin gerekçesiyle açılacak davalarda buradaki sürelere riayet edilmelidir.

SÖZLEŞME TARAFLARI “YANILMAYA” (HATAYA) DÜŞMEMELİ

 

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kurulurken esaslı yanılmaya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaz (TBK M.30). Özellikle aşağıda sayılan yanılma hâlleri esaslıdır (TBK M.31):

a)     Yanılan, kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme için iradesini açıklamışsa;

b)    Yanılan, istediğinden başka bir konu için iradesini açıklamışsa;

c)     Yanılan, sözleşme yapma iradesini, gerçekte sözleşme yapmak istediği kişiden başkasına açıklamışsa;

d)    Yanılan, sözleşmeyi yaparken belirli nitelikleri olan bir kişiyi dikkate almasına karşın başka bir kişi için iradesini açıklamış;

e)     Yanılan, gerçekte üstlenmek istediğinden önemli ölçüde fazla bir edim için veya gerçekte istediğinden önemli ölçüde az bir karşı edim için iradesini açıklamışsa.

Yanılmamış olma, yanılgıya düşen açısından, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin olmazsa olmaz koşulu (condicio sine qua non) olarak kabul edilmelidir. Diğer bir deyişle, yanılgıya düşen sözü edilen konuda gerçeği bilseydi, o bu sözleşmeyi hiç ya da bu koşullarda yapmayacak olmalıdır.

 

Bu nedenle, tarafların yanılmadıkları göstermesi açısından; sözleşme içeriğine, sözleşme tipinin istedikleri amaca uygun olduğunu, sözleşme maddelerini bilerek bu sözleşmeyi imzaladıklarının açıkça ifade edildiği bir maddenin yazılmasında fayda vardır.  

SÖZLEŞME “ALDATARAK” (HİLE) YAPILMAMALI

Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir (TBK M.36/1). Aldatmadan söz edebilmek için bir aldatma eylemi bulunmalıdır. Bu, karşı tarafı sözleşme yapmaya ya da sözleşmeyi belli koşullarda yapmaya yöneltici davranışları ifade eder. İkinci olarak, aldatanda aldatma kastı olmalıdır. Yaygın olarak bilinen, aldatmanın sözleşmenin tarafı olan muhatap tarafından yapılmasıdır. Bununla birlikte, üçüncü kişinin aldatması da söz konusu olabilir. Üçüncü kişinin aldatmasının sözleşmenin yazgısında etkili olabilmesi için, karşı tarafın sözleşme kurulurken üçüncü kişinin aldatmada bulunduğunu bilmesi ya da bilmesi gerekmesi koşulu aranmaktadır. (TBK M.36/2).

SÖZLEŞME “KORKUTARAK” (TEHDİT, İKRAH) YAPILMAMALI

 

Korkutanın, korkutulan için, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini yapma iradesini açıklama zorunluluğuna yol açan ve kendisinin veya yakınlarından birinin kişi ya da malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehlikesi ifade eden veya böyle bir tehlikenin varlığına inandıran söz ve davranışlarına “korkutma” denir. Bu anlamda korkutmada, bir zorlama niteliği vardır. Buradaki zorlama, maddî-fiziksel değil, manevî-fikrî bir nitelikte ortaya çıkmalıdır. Kişinin elinden tutulup zorla sözleşmeye imza attırılması, manevî-fikrî bir zorlama değil, maddî zorlama (Cebir ve şiddet) oluşturur. Bu durumda da, hukuksal işlem yok hükmündedir.

Korkutmanın hukuksal sonuç doğurabilmesi için, muhatap ya da üçüncü bir kişi tarafından korkutulana yöneltilen korkutma eylemi bulunmalıdır. Bu açıdan üçüncü kişinin korkutması muhatabın korkutmasından farklı değerlendirilmez. Korkutma eylemi ile, korkutulanın ya da yakınlarından birisinin kişi ya da malvarlığına ağır ve yakın bir zarar tehlikesi yaratılmalıdır. En azından korkutulanın böyle bir tehlikenin varlığına inandırılması da yeterlidir. (TBK 38/1).

Korkutma eyleminin, bizzat karşı taraftan ya da üçüncü kişilerden gelmiş olması arasında fark yoktur. Hattâ aldatmadakinin tersine üçüncü kişinin korkutması, karşı tarafın bilgisi olmasa da, korkutulan sözleşmeyle bağlı olmadığını açıklayabilir. Fakat bu durumda sözleşmenin iptali, hakkaniyetin gerektirdiği bir tazminat ödeme yükümlülüğü doğurabilir (TBK 38/2).

***Gabin, Hata, Hile, İkrah suretiyle imzalanmış sözleşmeler esasen iptali talep edilene kadar geçerli sözleşmeler olup; bu hallerin, geçerlilik şartı değil iptal edilebilirlik şartı olarak ifade edilmesi daha doğru olacaktır.  

SÖZLEŞME RESMİ ŞEKİLDE OLMALI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin şekli konusunda da herhangi bir tartışma bulunmamaktadır. Sözleşme, TMK m 706, TBK m 237, Tapu Kanunu m 26, Noterlik Kanunu m 60 ve m 89 gereğince noterde düzenleme şeklinde resmi şekil şartına uygun olarak yapılmak zorundadır. Bu şekilde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Bu durumda yapılan iş bedeli sebepsiz zenginleşme esaslarına göre geri istenebilir[1]. Fakat, uygulamada bazı hallerde şekle uygun yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflar için bağlayıcı, yani “geçerli” olabilmektedir. Şekle uygun düzenlenmeyen bu sözleşmelerin tarafları bağlayabilmesi için:

a)     Edimlerin karşılıklı olarak tamamen ifâ edilmiş olması;

b)    Müteahhit tarafından inşaatın tamamı veya büyük bir bölümünün yapılmış olması;

c)     Arsa payının müteahhit adına geçirilmiş olması;

d)    Tarafların karşılıklı ve kısmen edimlerini ifâ etmiş olmaları gerekir.

Yargıtay yukarıda belirtilen koşullarla adiyen yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini geçerli saymaktadır. Yargıtay'ın bu konudaki görüşüne göre: “Sözleşme adiyen yapılmış olsa dahi, şayet taraflar sözleşme şartlarına uyup, kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirerek eseri tamamlamış iseler, artık sözleşme hükümlerine uyulması gerekir. Bu aşamada onun geçersiz olduğunu savunmak objektif iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz ve hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir[2]” denilmektedir.

SÖZLEŞME ARSA SAHİPLERİ TARAFINDAN ONAYLANMIŞ OLMALI

Arsa tek kişiye ait olabileceği gibi, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu da olabilir. TMK. nun 692. maddesi gereğince Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tüm arsa sahipleri ile müteahhit arasında yapılması veya sözleşme yapmayan paydaşların yapılan sözleşme ya da sözleşmelere onay vermiş olmaları zorunludur. Aksi halde, bazı paydaşlar tarafından yapılan sözleşme, kamusal biçim koşuluna uygun yapılmış olsa bile, yanları da, diğer paydaşları da bağlayıcı olmaz[3]. Esasen bütün paydaşların başvurusu ve onayı olmadan belediyece inşaat ruhsatı verilmesi de mümkün değildir.

Fakat, Kentsel Dönüşüm Mevzuatı gereğince; parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilebilmektedir.[4]

Ayrıca, bütün paydaşların aynı sözleşmede yer alması şart değildir. Sonuçta hepsi ile anlaşma yapılması koşulu ile paydaşlarla ayrı ayrı sözleşmeler yapılabilir. Hatta bazı paydaşlara diğerlerinden daha az veya çok bağımsız bölüm verilmesi de mümkündür. Taraflar buna razı olduktan sonra bu şekilde yapılan sözleşmeler de geçerlidir.

SÖZLEŞME TARAFLARINI YETKİLİ KİŞİ TEMSİL ETMELİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalayanların, buna yetkisi bulunmalıdır. Başka bir anlatımla, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin, ya bizzat arsa sahibi veya müteahhit tarafından ya da yetkili temsilcileri tarafından imzalanması gerekir. Yetkisiz temsilcinin imzaladığı sözleşme kural olarak temsil edileni bağlamaz: Bir kimse, yetkisi olmadığı halde başka bir kişi adına bir sözleşme yaparsa, bu kişi sözleşmeyi onaylamadıkça, alacaklı veya borçlu olmaz hükmü açıktır.  (TBK. md. 46).

 

Temsil olunanın, açık veya örtülü olarak imzalanmış olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini onaylamaması hâlinde, bu sözleşmenin geçersiz olmasından doğan zararın giderilmesi, sözleşmeye imza koyan yetkisiz temsilciden istenebilir. Ancak, yetkisiz temsilci, işlemin yapıldığı sırada karşı tarafın, kendisinin yetkisiz olduğunu bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispat ederse, kendisinden zararın giderilmesi istenemez. (TBK M.47).

Müteahhidin şirket olması halinde, ana sözleşmesine göre sözleşmenin, şirket adına yetkili kılınan temsilcileri tarafından imzalanması gerekir. Esasen sözleşmeyi yapan noterlikçe bu husus aranacaktır. Limited Şirketlerde ve kooperatifte sınırlı sorumluluk söz konusu olduğundan, sözleşme yaparken şirketin cinsi önemli olduğu gibi, sermayesi, ortak veya üyelerinin durumu, daha önce bu tür inşaatlar yapmış olup olmadığı gibi hususlar da önem taşır. Bu nedenle en fazla daire/m2 verene değil, sağlam/güvenilir/iyi iş yapan müteahhide iş verilmelidir. İnşaat aşamasında müteahitten veya arsa sahibinden daire satın alanlar da aynı titizliği göstermelidirler. Kat İrtifakı Tapusu verilmiş olması yeterli değildir. İnşaatın yarım bırakılması durumunda alınan tapu inşaatın tamamlanması açısından imtiyaz sağlamaz. Satın alan kişi dairesindeki noksanlıkları tamamlamak zorunda kalabilir.

 

 

VEKİLLER VE VEKALET VEREN TAM EHLİYETLİ OLMALIDIR

 

Tarafları vekaletname ile temsil edecek vekillerin, sözleşmeyi imza sırasında temyiz kudretine sahip olup olmadıkları da yazımızdaki koşullar çerçevesinde gözden geçirilmelidir. Aynı şekilde vekalet veren tarafın da vekalet verdiği esnada temyiz kudretine sahip olup olmadığı, hakkında herhangi bir kısıtlama kararı olup olmadığı belirlenmeli ve özellikle 65. Yaşını geçen gerçek kişilerin verdiği vekalet ekinde, sözleşme imzalamaya ehil olduklarına dair Sağlık Raporu aranmalıdır.    

 

SÖZLEŞME ÖNCESİ VEKÂLETNAME ŞARTLARI BELİRLENMELİ

 

Uygulamada arsa sahiplerince müteahhide inşaatla ilgili resmi işlemleri yürütebilmek için vekâletname verilmekte ve vekâletname verilmesi hususu sözleşmede de yer almaktadır. Sözleşmede kararlaştırılan vekâletnamenin verilmemesi tek başına akdin ihlali ve fesih nedeni olamaz. Vekâletnameye konu olan yetkilerin istenildiğinde bizatihi arsa sahibince kullanılması suretiyle resmi işlemlerin yürütülebildiği sürece işin aksatılmadığı durumlarda vekâletnamenin verilmemesi akdin feshini gerektiren önemli bir ihlal sayılmaz. Ancak vekaletname vermediği gibi talep edilen yetkisini, yerinde ve zamanında kullanmaktan kaçınan ve bu konuda çekilen ihtarla temerrüde düşen arsa sahibi hakkında müteahhit TBK 125 hükmüne dayanarak akdi haklı olarak feshedebilir.

Verilecek vekâletname ile, müteahhidin arsa üzerinde inşaat yapabilmesi için gerekli resmi işlemleri takibe ve ruhsatları almaya yetkili kılınması amaçlanmaktadır. Çoğunlukla vekâletnamede müteahhide proje tadili yapmaya ve onaylatmaya olanak veren yetki de verilmektedir. Tarafların ortak kabulleri sonucu ortaya çıkarılan proje, yine ortak muvafakatları  ile değiştirilebilir. Kural olarak bu tür verilen vekâletnamelerdeki proje tadil yetkisinin, tarafların ortak rızaları ile yapılan proje değişikliğinin onaylatılmasında kullanılacağının kabulü gerekir. Vekâletnamede aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

 

 a)     Vekile, hangi konularda yetki verildiği bilinerek vekâletname imzalanmalıdır.

 

 b)    Vekâletname kapsamı; “süre”, “işlem mahalli” ve “şartlı” olarak belirlenmelidir. Olumsuz durumlarla karşılaşmamak için, tapu işlemleri konusunda verilecek vekaletin, “işlem yapılacak il-ilçe”, “süre” ve “...şartlı” olarak verilmesi arsa sahibi yararına olacaktır.

 

 c)     Tapu devrine ve sözleşmeyi 3. Bir kişiye devretmeye dair yetki verilmemesini tavsiye ediyoruz.

 

 d)    Tarafların ortak muvafakati ile yapılmasını sağlamak adına, Proje tadili hususunda yetki verilmemesi daha doğru olacaktır.

 

 e)    İstenen ve lazım olan yetkiler dengesinin iyi kurulması ve verilecek her bir yetkiye, kelime kelime dikkat edilmesi gerekmektedir.

 

 f)      İşlem yapma yetkisini, müteahhit şirketin talep ettiği kişilere verilmektedir. Ancak bazen ve özellikle de Kentsel Dönüşüm uygulamaları için alınan vekaletnamelerde, onlarca kişi adına münferiden işlem yapmak üzere vekalet verildiği görülmektedir. Daha sonra herhangi bir sebeple azilname keşide edilmesi gerektiğinde, her bir hissedarın, münferiden işlem yapmaya yetkili olan her bir kişiye ayrı ayrı azilname tebliğ etmesi gerekmektedir. Her halukarda ise;  azilnamenin, tapu bilgileri eksiksiz yazılmak suretiyle ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne ve ilgili Belediye’nin İmar Müdürlüğüne öncelikle gönderilmesi gerekmektedir. Çok sayıda kişiye yetki verilen vekaletlerden özellikle kaçınmak ve makul sayıda kişiye vekalet vermek gerekmektedir.

SÖZLEŞME KONUSU ARSA, İNŞAATIN YAPILMASI İÇİN MÜSAİT OLMALI

İnşaatın yapılacağı arsanın, “imar parseli” vasfında olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi de başından itibaren geçersiz sayılır. Geçersiz sözleşmeye dayanılması mümkün olmadığından, sözleşmenin yerine getirilmesi veya getirilmemesi sebebiyle doğan zararın tazmini istenemez. Bu durumda açılan davada ifa imkânsızlığı sebebiyle sözleşmenin feshi yoluna gidileceğinden, arsa sahibi işin gecikmesi sebebiyle kazanç kaybı ve kâr mahrumiyeti isteyemez. Müteahhit de ancak sebepsiz zenginleşme esaslarına göre yaptığı imalatlar arsaya değer kazandırmış ise bu değer farkını isteyebilir.[5]

Şunu da özellikle belirtmek gerekir; Mer’i İmar mevzuatına aykırı ve ilgili yerdeki emsali aşan her taahhüt esasen geçersizdir. Sırf sözleşmede yazması ve taahhüt edilmesi, aslında yapılamayacak m2’ler veya bağımsız bölümlerin inşaa edilmesini sağlamayacaktır.

SÖZLEŞME ÖNCESİ BİLGİLENDİRME YAPILMALI

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi iki taraflı karma bir akittir. Bu sözleşme ile taraflardan arsa sahibi, arsasını müteahhit diğer tarafa inşaat yapılmaya elverişli bir şekilde teslim etme ve inşaat süresince sözleşme uyarınca kendisine düşen yükümlülüklerini yerine getirme borcu altındadır. Fakat, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi aynı zamanda hem eser hem satış sözleşmelerini bir arada bulundurduğundan, taraflar yukarıdaki, hata, hile, ikrah, tehdit açıklamalarımızda da değindiğimiz üzere birbirlerini sözleşme öncesi bilgilendirdiklerini ortaya koymalı ve bunu sözleşmede ifade etmelidirler. Diğer taraftan müteahhit, Tüketici mevzuatı gereği de alıcılara (arsa sahibi ve üçüncü kişilere) yapılacak inşaatla ilgili tüm bilgileri/detayları sözleşme öncesinde açıkladığını kanıtlamak zorundadır.

SÖZLEŞMENİN KURULMASI İÇİN TARAFLARIN UYGUN İRADE BEYANLARI OLMALI

Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin kurulması için, arsa sahibi ile müteahhidin karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları gereklidir. Taraflar, işbu irade beyanlarını ileride asıl sözleşme yapacaklarına ilişkin olarak “Ön Sözleşme” ile ifade ederek de anlaşabilirler. Ön sözleşme, asıl sözleşmeyi yapma vaadinden ibaret bir muhtevayı taşımasına rağmen, kendisi de başlı başına bir geçerli akittir (TBK M.29). Dolaysıyla, ön sözleşme tarafları bağlar ve asıl sözleşmenin yapılmasını isteme açısından tarafları alacaklı-borçlu yapar.

 

 

 

SÖZLEŞMEDEKİ SÜRELERE DİKKAT EDİLMELİDİR

Sözleşmedeki süreler, bazen sözleşmenin en can alıcı unsuru olabilecek özellik arz etmektedir. Sürelere dikkat edilmeli, önü veya sonu açık süreler öngörülmemesine dikkat edilmelidir.  Örneğin; “İnşaat süresi İnşaat Ruhsatı alındıktan sonra 15 aydır.” gibi bir süre öngörülmemeli, ruhsat alımı ve sair işlemler de bir süre ile sınırlanmalıdır. Aksi halde ruhsat alınmasının veya sair işlemlerin ucu açık bırakılmış olacak ve inşaatın başlaması gecikecektir.

İnşaat Sözleşmelerinde, İmar tadilatı, tevhid, ifraz, yıkım, proje hazırlanması, ruhsat müracaatı, ruhsat onayı, hafriyat, kat irtifakı kurulması, kaba inşaat, çatının kurulması, çevre düzenlemesi, kat mülkiyetine geçiş/iskan gibi aşamalar için belirli süreler öngörülmesinde ve bu sürelerin sözleşme imzası tarihinden başlatılmasında yarar vardır.Sözleşmede esasen tüm maddelere kelime kelime özen gösterilmeli, çıkabilecek uyuşmazlıkları sözleşme çerçevesinde çözecek yoruma açık olmayan net maddeler öngörülmelidir.

 

SONUÇ OLARAK;

Yazımızın akademik bir çalışma olmadığını, konu hakkında genel bir bilgilendirme niteliği taşıdığını belirtmek isteriz. İzah etmeye çalıştığımız her bir başlık başlı başına bir araştırmaya ve bir kitaba konu teşkil edecek çaptadır.

Yukarıda açıkladığımız şartlar çerçevesinde, “Sözleşmeye hazırlık ve Sözleşmenin Kuruluşu” aşamasının çok önemli olduğu ortadadır. Ancak, sadece sözleşmenin kurulmasının da yeterli olmadığı, sözleşmenin yapılmış olmasının inşaata başlanması ve inşaatın sözleşmeye uygun olarak teslim edileceği anlamına gelmediği de bilinmelidir.

Sözleşme öncesinden inşaatın teslimi sonrasına kadar, inşaatın her bir aşaması için sözleşme kurgusu ve yasal mevzuat çerçevesinde hukuksal süreç yönetiminin önemi ortaya çıkmaktadır.